吴少博律师：大型企业搬迁补偿纠纷解决方案解析吴少博律师：大型企业搬迁补偿纠纷解决方案解析本文章为北京吴少博律师事务所主任吴少博律师
吴少博律师：大型企业搬迁补偿纠纷解决方案解析
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大家好，我是北京吴少博律师事务所的吴少博律师，今天很有幸跟各位来介绍一下我所处的业务领域，今天起了这么一个题目，这叫大型企业搬迁解决方案解析。主要向各位来解读一下。大型企业在涉及到搬迁征收关停等等相关事项的时候，应该怎么来进行落地方案的制定，或者是怎么来进行实务谈判?从这个角度来解析一下。我想从这七个点来给各位详细解读一下，我们所处的业务领域当中一些相关的事物，其实我解析的更多的不是简单的法律专业事务，而且在处理这类事情的时候，一个实操性的经验分享，哪七个点呢?
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首先介绍一下搬迁原因，再向各位介绍一下现在面临的现状。再说一下准备的前置工作以及谈判的形势要点实体要点解决方案要点以及到最后如何进行落实，这么七个点。
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第一个搬迁原因，我们总结了现在大型企业进行实务搬迁的时候，其实无外乎这么几种原因。产能调整的原因，比如讲现在很多的钢铁性企业，唐山都在进行实际外迁，这就是产能本身出现了一种调整的环境，特别是我们国家在一些重要的资源领域进行了产能的控制，而且你必须有指标你才能生产，没有指标是不能生产的。所以在产能这方面是进行了控制，这是一个很大的原因。
那么第二个原因就是地域方的政策，就某个地方所出现的产业的调整政策，以及对一些特殊行业所产生的调整，我们俗称为一个地域政策。
第三个就是政府的项目，往往就政府本身自己项目需要，不管是公益项目还是商业项目，当然了按照590号令的规定，必须是公益项目才能进行政府实施征收银政府的项目的方式来进行搬迁。
那么现在又出现了第四，就这两年抓得比较紧的，环保安全的问题，因为环保的原因，因为安全的原因，要进行大量的这种大型企业的外迁搬迁这种形式，那么这是向各位大概的介绍一下现在大型企业搬迁的实际的原因。其实各位可以看一下，我相信无外乎就这么几个原因。
那么面临的现状有哪些?那么各位企业在面临具体现状的时候，又有哪些具体的现实问题，我要跟各位介绍一下。其实我们总结起来有这么几个比较大的问题，其他的可能都是实际操作层面比较小的，可以进行短时间克服的。但是比较大的问题有这么几个：
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第一就是资产的体量太大，你在进行清产核资也好，在进行评估也好，光搞清楚评估公司来就得来一个月的时间。像我们接的大量这种化工企业的搬迁，它的体量从标的上讲的话基本上都在10亿到20亿之间，体量基本上占地都在几百亩地。比如讲我们在长沙浏阳做的一些烟花类的企业，因为烟花类的企业对安全要求非常严，一个房子离了一个房子就得达到两公里以上。大片的空地往往都以占地的上千亩地上千亩，所以说资产体量往往都比较偏大。
第二个，在实务当中，一旦院临面临这种搬迁的时候，把原有的这种业务关系客户关系维系起来非常之困难，因为什么?你比如讲我们也做了一些大型的汽车展厅以及汽车4S店的外迁，像北京这要求一些汽车4S店也在产生一种外迁的一种形态，那么像汽车4S店这种，它的客户都是由于它的距离它现实的存在才对它感兴趣，你从五环一下搬到六环了，对不起客户不可能追你到六环去，在五环找一个汽车4S店就可以了。所以在这个客户一旦搬迁以后，客户的维系难度非常之大。
第三个就是搬迁的难度非常大。你要说拆完了以后，把相应的机器设备相应一些特种设备，拆完了以后往哪搬?一旦搬了以后，还能不能安得上?即便是找原厂家过来进行安装，很多都安不上了。像我们在河南做过几个造纸企业，造纸企业，有些设备是深埋地下，好几米，有的是多达十二三米的。一旦把这个设备起上来，基本上没有任何的生产利用价值了，所以说对他们造成了这种整个设备设施的重复利用率就降得很低，就产生一种搬迁的难度很大，特别在比如讲涉及到一些精密仪器的时候，那就更大了。
第四个就是现实的状况，就补偿安置难。就是说我们的行政机关对企业补偿，甚至安置的意愿比较低，往往都比较低，都喜欢怎么解决，拖着慢慢把企业也是如果拖着不解决，慢慢把企业也是拖黄了拖死掉了，那么安置我们要提出来，要求进行土地安置。但是现在由于对环保各方面原因卡得非常严，像一些大型的化工企业，你必须进入到专项的化工园区，进入到工业园区还不行，专项的化工园区才可以，而且你的环保必须是严格达标，而且这些安置的一些地域范围的要求非常严格，靠近自然保护区的，靠近饮用水源地的，靠近居民区的都不能去，所以就造成了一种补偿意愿特别低，但实际安置的可能性也非常低，就会有这个状况出现。我从这几个点上跟各位来介绍一下，现在各个大型企业面临的这种现实状况。
那么在面临这类状况的时候，大型企业应该做哪些前期工作?就是说前期准备，我想有这么几个方面：
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第一清产合资，全面评估，摸清自家家庭包括直接的必然的损失。一般的说的简单一点就是要求实际评估实际评估资产进行实际评估，这个评估也就是说把自己的所有的隐形的直接的间接的损失都要清登清楚，做到心中有数，这个叫摸清自己的家庭，摸清自己家庭。
第二个就调查了解对方情况，摸清对方的家庭，对方是谁，往往就是地方的县区级人民政府。为什么要摸一摸对方家底，比我要了解对方的现在有哪些资源?比如讲哪里还有土地，政策，你比如讲现在就国家产业政策的补贴或者说放开，或者指标的赋予在哪里，还能有，还有没有给的可能性?比如讲现在整个的财政资金上级有没有往下拨付?有没有完整的有专项的补偿安置资金的存储有没有?我们都要摸摸底了解清晰一些。
第三个就是精心组织谈判团队，最起码要有法律财务跟评估人员，这个其实以往我们在书里头也提到过，确实需要精心准备，为什么?因为谈判特别大型企业搬迁这种重大的一种政企矛盾的前提之下，没有一些实务经验丰富，对财务对法律对评估掌握的非常全面，运用的有非常到位的一些专业人员的话，是不足以胜任上述工作，我觉得这个是毫无夸大的，一点不夸大，确实是需要就需要我在实务当中也碰到过这些情况，你比如讲有些大型企业运用自己以前的法律顾问来解决这个问题，但是法律顾问只是解决他平常的一些，比如讲借贷纠纷，货物买卖纠纷，一些供货关系，解决的只是这种浅层次的普通的民商事法律关系，一旦面临这种政企纠纷和政企矛盾的时候，往往无从下手，不知道应该怎么解决，不知道应该怎么办这个问题。那么在实务当中有很多人往往面临这种事情?一脑袋全是浆糊，不知道如何处理。理不清整个事情的脉络。那么这个时候就需要专业的法律团队有很多，比如讲评估，评估由于方式方法的不同以及跟对方协商的如何选定评估机构的不同，可能评估出来结果是天壤之别的。所以说在选定评估机构的时候，或者说找一个合适的评估机构的时候，也要睁大双眼，我们前期在哪里?在河南的鹤壁曾经有一个大型化工企业，确实到最后找评估公司，他是从当地河南郑州找了一家，但是有些问题给他一个狭窄的思路，并且把完全是一种中立，或者说完全是一种裁判者思维，再给他主导这个评估，其实这是不对的，因为从私权的保护的角度来讲的话，得给他一定的主张释放。那么除了直接损失还有间接损失，还有可能存在着一些后期的隐性的必然损失，都应该纳入到评估范围之内，只要我们能找得到依据，找到双方达成的约定，可以履行的都应该纳入到评估范围，因为评估的是为了谈判做前提的做前提的。
那么第四个点就是要求对方组织解决问题的临时团队。我觉得这一点也很重要，就让对方成立工作小组或者临时指挥部。我们在武汉就做了一家大型的化工企业，他就自己由当地成立了一个指挥部，一企一策，为一个企业成立了一个完整的指挥部，这个就是很好的一种方式，为什么要这么做?其实道理只有一个，原因只有一个，就让对方能有一个专题的解决问题的机构，这样会加速问题的解决，并且也能正视问题的解决。这一点其实上很重要，其实让对方也能够确实引起足够的重视，有些问题能够快速推进。我觉得这一点也是要前置工作也是要做的，也是要向当地的行政机关具体提出具体要求。
下面我们来介绍一下谈判的形式要点有哪些?我觉得最起码从这四个方面，我们要引起一定的形式上的注意，哪四个方面?
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第一就主要人员参与全部谈判过程，主要人员是什么?比如讲成立的工作小组是由当地的区长任工作小组的小组长，他就是主要人员，他有一定程度的决策权，所以说他要参与到全部的协商谈判的过程当中去。为什么?如果他不参与，第一效率会降低。有些人可能会说了，我要跟区长汇报，我要跟小组长汇报，汇报完了以后时间就拉长了。
第二，容易让他现场表态，现场表态度，能够快速推进事务的解决。而且往往主要领导都会从一些概念上一些高度上能表示态度。而且在他在表态的时候，往往是全会场的人都在。这样的话双方都有一个接受过程，都可以对峙，所以说解决起来就比较好解决。而且我们在实务当中还发现一些问题，如果主要人员不在一些次要人员或者说一些主要简单的工作人员就会抓住这个问题，说我们主要领导没发话没说话或者说主要领导不知道或者主要领导没布置工作等等，会延缓整个谈判过程。这就是我们在谈判这种大型企业搬迁的时候，要求地方政府在解决的时候，必须主要领导要在场，而且全程的谈判过程都要参与。第二点就每次都要形成会议纪要并签字认可。就每一次我们谈完了，大家坐在一起，对谈判过程以及可能达成一些约定，以及到最后形成的某个结果，都要形成一个会议纪要，并所有人员签字认可。为什么呢?第一会纪要大家都知道，具有可塑性，可能会形成一个行政协议。第二，我们有了这次会议纪要，那么下一次就可以借着这次会议纪要再往下谈，就可以把上一次的成果予以固定。那么也可以作为你后续谈判的一些实物证据，如果说前期整解决不好的话是吧?所以这个也需要做。
第三个就是每次谈判后要约定下次谈判的具体时间，或者说时机。比如讲我们清产合资完了以后，那么我们就马上进入到下次的谈判，或者我们约定下月5号要进行谈判。为什么呢?如果上次会议一旦结束了，你没有约的具体时间，后边再想约的时候，往往人都聚不起，这是个很大的问题。我们在实务当中也发现这个问题，所以说我每次谈判完了以后，咱谈判完了以后形成了第一阶段的成果，或者哪怕没达成任何的成果不要紧，我们约定下一次解决的具体时间或者说谈判的具体时间，这样是有利比较有利的，我们的目的都是公平公正以及快速解决。
第四个就是细致确定会后对接事项，别落实到人。如果会上已经研究好了，我们会后要具体落实哪些事项，一定要落实到每个人身上，一定要落实到每个机构身上。到时候谁没有落实，谁不清楚，谁没有做这个事情可以找到这个人。这样的话我告诉你，事情就比较明确明晰，条理比较清晰。那么推进起事情来讲，针对性就高，所以说我们在这个形势要点上这几个点注意到，特别是我给大家要说到的，这毕竟是一个政企纠纷，不是一个平等的企业跟企业之间的商务谈判，是一个政府跟企业之间的一种强制力不对等的情况下的一种不平等谈判。这一点大家一定要清晰。我为什么要做这些形式性的工作呢?原因只有一个，因为是不对等不平等，如果平等的话，你想买我想卖，可能就没那么多问题，正因为不对等的。所以说我们才要追。
那么谈判的实体要点在哪里呢?我想从这么几个方面来跟各位解读一下。
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第一,一定要先确定企业价值，再谈具体问题解决。为什么?你就是你这个总量先经过清产核资评估以后，确定出一个总量价值来。是一个亿还是十个亿?对不对?那么这是最后产生交换的前提。那么你到最后连企业整个的这种市场价值都没搞清楚，你谈什么问题?解决呢?我们在实务当中就碰到了这么之类企业，我在河北石家庄碰到一个造纸厂，他就这样，连企业价值都没进行最后的确认，结果直接说我怎么办这个事情。怎么办?你是给我按这个地还是给我个补偿，你先拿个方案。其实这是不对的，他以为他这种谈判策略好像是最优的，其实不对的，我觉得都应该先确定企业总体价值在价值之上，再产生的解决思维思路是不一样的。我到江苏南南京的溧水去解决一个食品企业的时候，也出现这个问题。当地的副局长说，你们这个企业不大，整个的生产工艺也并不太先进，也不属于高新企企业，你们要什么补偿能有多高?其实他不知道。我们企业的一些精密性的食品研究设备是非常高端的，他都不知道。这其实我们也就造成了一开始这个思路非常的狭窄，而且把我们看低了。我们好像只在这个档次下，其实我们已经上档次了，就会造成这么些误会，这些误会一旦形成，再解决这些误会的话，你付出的成本是相当之高的，尽量不要形成这种误会。
第二，就罗列方案进行有效组合，确定最优方案和最可实现方案。比如讲我确定完了企业价值以后，我开始想了怎么来解决这些问题，1234从这四个角度或者四个方向来谈，那么这几个方向如果单一的方向达不到目的怎么办呢?能不能两个方向组合在一起?组合在一起的价值怎么评判?我们已经确定企业价值了，只要跟企业价值产生对等关系就可以了，那么在有效组合以后，因为什么?组合完了以后还要拿到现实当中看，你给我一个五环的一千平方米的房屋商铺，跟给我一个重要商业区的200平米的商铺，好像论一论价值都差不多，都值比如讲都值1000万。但是你说我是要五环的，还是要重要商业区的，我就碰到过，我在安徽宿州的一个饭店的时候，就面临这个问题。他是在一条主街上进行安置，但是只按照1:1.1。但是如果你拐个弯站到阜街上，再进行你大型饭店的安置的时候，就可以按照1:1.6。但是我们企业还是选择了主阶1:1.1，尽管过去以后可能会增长0.5%的面积，但是我们不要。为什么?双方一看这价值区间太大。这就是说选择一个最优的方案，也就是说体现价值最高的方案。那么我们反过来讲，我们也得准备一下，如果最优方案达不到怎么办呢?那么最可实现的方案又是在哪呢?因为有些事情不是我们完全可以操控的，那么可实现方案在哪?我们可以运用一下，可实现方案。可实践方案也要考虑一下，要做一下充足的准备!
第三个，要懂得取大舍小，尽量不搁置主要争议。因为一些主要性争议一旦搁置，整个事情解决起来必然缓慢。你别忘了我企业是求快的，你说一个企业一年就给你解决好，跟五年就给你解决好，都是求快，因为什么?我要快速快速的恢复生产，我能快速地去打开市场，占领市场，我原有的老客户也能快速的在搬到这里来，使用起来，你想想一个汽车4S店，你五年以后才建在，你的老客户还能去吗?这就很现实的状况，也就是说在理论层面解决的时候，一定要跟客观现实去对接。有些时候要跟客观现实要相符合的，这符合的，注意把大的方面要敲进一些小的方面，不要过度的去计较。你过度的计较，有可能就延缓了整个事情解决。我记得我在哪里，在浙江温州的时候，我记得办一个高分子精密也属于化工行业的时候，它对一个最后一个补偿款的给予时间非常介意。结果光这个问题到其实也接受了，但是光这个问题白白浪费两个半月的时间，结果他这块土地赶上了国家一个大形势的调整，这块土地不能用，为什么?因为离的居民区太近，用的就用，没用就不让用，结果把整个事情又推倒了重来了，非常的繁杂。现在的事情就是这样，效率还是要提前的。
第四个，那么经验告诉我们，往往效率大于公平。我刚才说了，我们是经营企业，你去追求一个绝对公平，你要付出精力跟时间的，是吧?而且付出的精力和时间是不是能得到绝对的公平呢?也是不确定，我在内蒙有一个临海化工，它到现在为止应该是已经关停了12年。其实当中是有很多契机可以解决关停问题，但是都没有抓住。它是内蒙那个时候最大的一个化工企业。现在已经几乎是报废，你像一个化工企业，12年不做，岂不是已经都报废了。那么在这个过程当中，一开始当地政府说他要周边要规划居民区，所以说你先停下来，它就停了。结果大家都知道，这种化工企业一旦停，在复产是很困难的，很困难的化工企业轻易是不能停的。结果这个居民区也没有重新规划，省里的一个工信跟环保厅的就往下下文说你可以恢复生产了，就没有居民区的规划，但是它已经停了半年多了，他说我要复产的话，你政府必须补偿我，结果他就等着政府补偿他，其实他不复产。结果这个时间是越拖越长越拖越长，等拖到一年两年的时候，对不起内部股东也涣散了，整个的生产设备也不允许了，整个的生产市场都不允许，就导致了我告诉你到最后持续12年，现在完全全是一块负债，无法再把问题实际解决了已经。其实我们一定要清楚，效率有些时候要大于公平，一定要先追求一个什么?恢复起来先做起来，让我的生产线转起来，让我稳定的这种输出去做起来。公平的问题你可以慢慢去探讨。我觉得特别在大的时候一定要注意到这问题。
那么下面我就说到了我们本次探讨过程当中的最主要点，我觉得解决方案的一些要点解决方案问题，我总结了这么五个方案，这五个方案是在我们在实务当中解决大型企业搬迁的手段，基本上都用得到，
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第一个就是争取一下资金的全面补偿，尽量达到一个全面补偿的目的。当然了这只是一个好的想法。但是在实务当中基本上基本达不到，因为全面补偿的话，往往整个的体量就非常之大。你想想一个矿山性企业，一个矿业权，整个的储量有多大?是不是一个磷矿储量很大，你的采矿许可证比如讲还有五年，十年，即便到期了，那么也不代表你对储量丧失了这种开采的权利也是保有后续权利的，那怎么补偿?补偿的额度非常高，而且地方上如果没有上级资金的拨付，或者自己的专项财政资金的存储，往往是很难达到我们全面补偿。但是我觉得主张是一回事情，最后拿到拿不到又是一回事情，先要进行实际主张，争取一下全面补偿。
第二，就争取下生产bb资源置换或者对等价值置换，你说当地政府有什么资源，最大的资源是什么呢?其实就是土地。那么土地作为工业性生产的必备条件，那么我从A地搬掉，你能不能在一个合适的b地，再给我安置一块土地，怎么来进行换算?只要两块土地的实际的市场价值基本对等是不是就可以?或者说怎么了?我在江苏的徐州做做过一个案子，政府说我在企业搬迁完了以后，我在这里要建安置房，安置房完了以后有大量的商服，但是咱这样，我现在给你进行按照资金的拨付，我没钱，那么将来的商服我给你进行置换可不可以?当地的商户是3万块钱一平米，我给你评估出来三个亿，对不对?我给你置换1万平方米的商服，一开始我们这个企业是不同意的，我要你那么多的商服，对我这个企业有什么价值呢?你这是两年以后的事情了怎么办呢?但是不同意的前提之下是政府必须有钱，能解决你的问题。但是我在参与进去以后，我一看当地政府确实是没钱，而且商业开发项目到最后都是商开发商收储之后，摘牌之后要进行全额投资的，那么这种情况怎么办呢?我就让他同意这种方式，但是不能按照1:1。因为我这里头还有财务成本的换算，最起码两年的财务成本换算，按照比如讲按照1:1:3，最后好像达成的是1:1.2。达成其实就等于在原有的价值之上给上涨了20%，也就说要有对等价值的置换，这也是很重要。
第三个要争取产业税收以及办理相关证照手续的政策扶持。我可以问一下各位，现在在环评批复这方面，谁能办的那么顺利?几乎很少。特别是带有污染性的行业。但是政府是有办法给你解决这个事情，税收，我们做了一个复杂的这种政企纠纷的时候，光税收应该给他返还四五千万。能不能达成一种税收优惠，或者说达到一定的税收量的返还，或者说在产业这方面，我做的产业这方面，能不能向当地去给我争取一下产业政策的扶持，比如讲我们在黑龙江的佳木斯，最后搞了一个工业化的生产园区，到最后是被评为了B级工业生产园区，国家是拨付了相应的资金扶持。所以在这方面其实都可以考量一些产业方面，你比如讲现在炼钢等等各方面都有产能指标?可能每个地方只能这一个，或甚至每个省只能几个，你能不能给我协调一个指标，比如讲有50万能给我涨成100万吨，这都是一些可以进行政策扶持的方面。
第四个就是在争取在可控范围之内的商业合作。我们曾经在解决安徽合肥的一个印染企业的时候，最后达成的是什么呢?把政府的公租房建设。因为我们下边是一个建设施工资质的企业，把政府的公租房建设结果承包给了我们。比如讲一些市政工程承包给了我们，其实就等于用商业合作的方式来让我赚取一定的利润，你看我们举的例子在边上做过的案件，就是他们在区常委会上研究通过了某某人，可以参与到优先参与到土地招拍挂并进行建设。某人取得土地之后，建设过程当中，可享受相应的市场建设的有关政策支持。其实就是这个例子，他们是什么?他们是把搬迁问题解决，讨论完了以后，最后怎么解决这问题呢?你要让我给你补偿资金，没有专项资金没有，怎么办呢?但是县里边正在建一个什么综合大市场，那么我能不能把综合大市场项目直接给你，让你利用这个项目来赚钱呢?那么这也是一种解决搬迁最后利益的一个实质问题，这是我们在实务当中接触很多。
第五个，我们也运用了一定的破产程序来化解危机。在搬迁的时候一看搬迁的周期时间太长，再加上我们的生产经营不善，或者说生产经营不太好，比如讲内部股东产生争议较大，债权债务比较复杂比较多，那么这个时候我们也运用破产程序，我们在湖北宜昌做了一个大型的矿山类的企业。就是我刚才说的，面临的这种情况特别多，它是在长江一公里范围之内要进行实际关停，，并且这矿山是不能再开采了，最后我们运用了破产的程序，化解了一定危机，这也是在实务当中可以采用的，但这种采用起来它有一个司法的程序的制约，可能在具体操作的时候一定的障碍。各位可以看一看，我们在解决这种大型政企纠纷或者说大型企业搬迁的时候，一般情况下都是采取上述方式方法。
上述方法其实大家可以看出来，也就是说就等于一个企业跟一个当地政府产生了一种交易或者交换的状态。那么我们有的就是这个企业眼前这个企业，那么你得考虑政府有什么，我给政府总结了三样东西，资金，政策。资源。它超过这三样东西，那么我这五个点其实也是围绕这三样资源，或者说三种东西来展开。要么就给我全面补偿资金，要么就拿着你现有资源的置换你的土地，劝也劝来需要我进行产生一种置换。也讲究一种价值对等。要不就是说你手里掌握一些政策性的权利。你可以在政策方面对我产生扶持吗?这也是一种利益体现，是不是也可以用的。简单说这五点说的五点。
那么探讨完了以后怎么落实呢?落实这些问题的时候，这个要点又在哪里?我给各位总结了这么四个点，四个点要给各位讲一下。
第一，一定要具体落实的时候，一定要制定具体的时间表，细节要落实到人。什么时间开始清产合资，什么时候开始搬迁?什么时候土地开始交付?什么时候我能取得建设工程规划许可手续，什么时候我能办下，还评了什么时候我能正式复产。一定要具体的时间表，并且细节要落实的非常细致，落实到每个人身上。
第二个，就是取得了一个阶段成果以后，要及时反馈并形成记录。比如现在5月1号起，我土地已经给你落实清好，这就是一个阶段性成果。因为这种大型企业搬迁的时候，它往往都是烦琐复杂的，它不是说一蹴而就，都会有个过程，阶段性上的成果先形成，形成一个夯实一个固定一个，然后再进行下一个一步步来。毕竟一些大型企业的整个的资产量也偏大，整个的标的也偏大，确实有些问题，并且要对每一次成果予以确认，予以记录。这也是一种最后达成的一种行政协议的履行，履行到哪种程度，我们要清晰的。
第三个点，难点问题要及时解决，快速推进。对一些难点性的问题尽量快速的解决，因为什么?有些时候这个坎就绊在这里。一旦办在这里时候，你前面谈得很好，但落实不了。因为大家也很清楚，对方在谈的时候也不是说面面俱到，各方面情况已经想得这么细，有可能也是拍脑袋，也可能有些也是有些问题，根本制定不详细，但是就给你承诺，在落实的时候成了难点，没法落实。我们经常碰到一些这些，比如讲行政机关八乱承诺，承诺完了以后不积极作为的行为，一旦有难点问题的话，也可以，如果在落实的时候，可以选择绕过去，快速推进。如果说落实不清，落实不快的话，将来也达不到好效果。
第四个，就是尽量手里掌握的证据啊多多益善，防止最后行政不作为。把每一步形成的一些依据，就跟现在说的这种建筑工程纠纷一样，每一次单据每一次工程量的核算，每一次推进的程度都要留有相应的证据。到最后对方要有行政不作为的话，还可以从司法程序进行实际救济。
我今天就简单的从我所掌握的这种大型的企业搬迁谈判要点上以及应该注意的一些问题上，给各位解读一下。
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