房企9月销售增速上涨明显超半数房企完成75%目标

2018-10-12 14:24:37 来源：中新网

29家上市房企9月销售额共4217 7亿，环比涨19 78%，增速高于上月的10 54%;机构预测，四季度降价促销、低开走量或成常态9月刚过，房企就开始

29家上市房企9月销售额共4217.7亿，环比涨19.78%，增速高于上月的10.54%;机构预测，四季度降价促销、低开走量或成常态

9月刚过，房企就开始发布成绩单，新京报记者根据中原地产等披露的相关数据统计发现，截至10月10日，从披露销售简报的29家房企来看，9月销售额平均环比增速为19.78%，明显高于8月份的10.54%。在易居企业集团CEO丁祖昱看来，部分已经开始以价换量的企业，9月销售表现不错。率先对市场变化做出反应与调整的企业，会取得应得的红利。

9月销售增速上涨明显

记者根据中原地产以及各大房企的销售简报统计发现，已经披露数据的29家房企，9月单月共实现销售额4217.7亿元，与8月份的3338.7亿元相比增长了19.78%，高于8月份10.54%的环比增速。

具体到单个房企，禹洲集团、远洋集团9月销售额环比增速都超过了100%，禹洲集团单月65.61亿元的销售额创下全年月度新高，远洋集团单月135.1亿元的协议销售额是目前除了6月份以外的第二高，也是远洋年度第二个销售过百亿的月份。

还有中国金茂、中国恒大9月销售额环比增速均超过50%，特别是恒大，9月单月完成630.1亿元的合约销售额，环比上涨56.5%，创下今年月度销售额新高。融创中国、保利地产、世茂房地产9月销售额环比增速均超过30%。融创中国9月单月实现新增预订销售额547.3亿元，创下全年月度新高，超6月份近88亿元。

相比于大中型房企规模加速、集中度越来越高，强者恒强的马太效应愈发明显，小型房企9月单月推盘速度、去化与增速放缓，景瑞地产、当代置业、宝龙地产、花样年、阳光100等9月销售额环比增速均呈负增长，跌幅超过10%。

在58安居客房产研究院首席分析师张波看来，9月单月销售额增加明显表明开发商加快了推货速度，其中不乏通过降价促销或者低开走量方式，这并非市场真正回暖，而是市场降温过程中房企的“抢收”行动。

部分龙头房企增速放缓

已经披露销售简报的29家房企，前9月共计实现销售额34724.8亿元，平均同比上涨幅度达到56%。中原地产首席分析师张大伟分析认为，从当下销售数据看，2018年标杆房企刷新历史纪录是必然，但整体来看，上涨速度相比2017年会明显放缓。

张大伟表示，随着房地产调控深入，房企逐渐出现业绩上涨乏力的现象，从之前一年多的普遍上涨，逐渐出现了龙头房企上涨速度放缓的现象。

公告显示，2018年1-9月份，万科累计实现合同销售面积2902.1万平方米，同比增长8.9%，实现合同销售金额4315.5亿元，同比仅增8.9%。金地集团前9个月累计签约金额1060.9亿元，同比仅增3.39%。绿城中国前9个月实现总销售额1014亿元，同比仅增9%，而上半年的同比增速为26.7%。还有去年前9个月同比增速近90%的碧桂园，今年是38.36%，去年增速为30.5%的恒大，今年是22%。

克而瑞研究中心发布的2018年前三季度中国房地产企业销售TOP100排行榜显示，TOP3房企第三季度的业绩规模较一、二季度的降幅更为显著，而其他梯队房企的业绩走势则比较相近。其中，TOP3房企第三季度的总体规模为4100亿元，较二季度环比下降近21%。

丁祖昱表示，TOP3房企增速缓慢，有一些基数方面的原因，基数太大增速会慢一点，TOP30的房企较为激进，都想冲得更快一点，更上一层台阶，所以增速明显。

千亿阵营再添“新兵”

根据克而瑞研究中心数据，截至9月末，千亿房企数量达到18家，已超过2017年全年17家千亿房企的水平。其中，首次破千亿的房企是阳光城和中南建设。

根据阳光城9月份销售简报，1-9月份，累计实现销售金额1090.02亿元，其中权益销售额约838.03亿元;实现销售面积为812.75万平方米，权益销售面积约为602.58万平方米。中南建设前9月累计实现合同销售额约1026.5亿元，比上年同期增长64%;累计销售面积约777.8万平方米，比上年同期增长37%。

一脚迈入千亿阵营的还有中国金茂，前9个月累计取得签约及成交销售金额约978.92亿元，同比增加159%，超额完成千亿目标已不是问题。

克而瑞研究中心分析，规模房企数量进一步提升，全年千亿房企数量或超30家。

值得关注的是，前9个月，800-1000亿和500-800亿规模以上的房企数量也分别达到了7家和13家。克而瑞研究中心预计，500亿元以上规模的房企数量，有望从2016年的23家提升至超过50家。不过，300亿-500亿元规模区间的房企数量则逐年减少。可见对于在300亿元规模门槛附近的区域型中小房企而言，增长已经遇到瓶颈。在目前的市场环境下，不进则退，继续扩张也对自身的运营战略和资金管控能力提出较强的要求。

销售均价有增有降

作为地产行业老大哥，万科于楼市严控、不断有房企打折促销的当口，喊出了“活下去”的口号，这令同行们“瑟瑟发抖”，不止于此，整个行业已经感受到冬天的凛冽，降价、缩编、裁员、节流……

根据58安居客房产研究院跟踪监测的全国50余个重点城市，已经有10余个品牌房企在打折促销，包括万科、恒大、中海、荣盛发展、碧桂园、阳光城等企业都采取降价、折扣、优惠等营销手段，抢收“金九”。

“金九”期间，这些房价的降价尺度到底有多大?从销售简报中能窥视一二。

万科9月单月销售面积增长10.8%，但是销售额则同比下降6.3%，在业内人士看来，与万科采取的降价措施有关。据了解，北京万科抛出“28盘联动钜惠”活动;厦门万科白鹭郡别墅推出107套特价房。世茂房地产，9月份平均销售价格为每平方米16062元，而8月则是每平方米18009元。

值得指出的是，早在8月30日，恒大全国在售住宅楼盘打出了全部8.9折优惠的广告。但是前9个月，恒大累计物业销售均价为每平方米10509元，而前8月为每平方米10510元，价格变化很小。

也有均价上涨的房企，远洋集团9月份协议销售均价为每平方米约4.04万元，8月份为每平方米约2万元。雅居乐9月平均预售价为每平方米13774元，8月份平均预售价为每平方米13870元。

超半数房企完成75%目标

根据克而瑞研究中心数据显示，截至9月末，在部分设定了全年销售目标的房企中，22家房企中超半数的房企目标完成率在75%以上，其余则基本在65%-75%之间。

其中，中国金茂完成率最高，前9个月达到97.9%。世茂房地产前9个月累计实现合约销售总额约1208.3亿元，完成全年1400亿元销售目标的86%;保利地产前9个月实现签约金额3036.51亿元，完成全年4000亿元销售目标的76%;招商蛇口前9月实现签约销售金额1162.56亿元，完成全年目标的77%;旭辉控股累计合同销售金额约1070.6亿元，完成全年1400亿元销售目标的76.4%;恒大、阳光城、雅居乐的目标完成率分别是81.5%、77.86%、63.7%。

克而瑞研究中心分析，从目前业绩完成度的情况来看，大部分房企完成全年业绩目标不成问题。但是张波表示，房企全年目标完成率会打折，部分房企甚至可能出现目标完成率远不及预期的情形。未来以价换量将成为常态。

预测

四季度或迎降价潮

国庆期间，全国各地多数楼盘进行打折促销以期拉动销售量。但是，从目前的成交数据来看，国庆期间楼市仍然较为冷清。

据CRIC监测的商品住宅成交数据显示，今年国庆黄金周期间，31个重点监测城市成交表现低迷，成交量环比大降近七成跌至历史低位，同比下滑27%。随着调控政策的持续深入，业内专家预测，四季度楼市或将出现大面积降价潮。

四季度“稳”字当先

根据58安居客房产研究院跟踪监测的全国50余个重点城市，目前已经有10余个品牌房企推出打折促销活动，预计四季度房企降价的大趋势将在更多城市和更多项目上得以体现。

58安居客房产研究院首席分析师张波分析称：“四季度房企的降价潮可能袭来，以价换量将大面积推开，三季度房企降价的数量已经开始不断增多，预计四季度房企降价的大趋势将在更多城市和项目上体现。”

“从当前市场的交易可以看出，市场没有绝对的降温，部分城市表现不错。当然应该看到，近期供应规模比较大，所以市场不强劲反弹，确实和开发商的预期是有差异的。从实际情况看，当前需要看到，若是市场继续降温，或者说复苏迹象不明显，那么都会面临降价、退房、抛售等现象。”易居研究院智库中心研究总监严跃进这样认为。

“虽然部分热点城市房价会出现下降，但是下降幅度不会很大”，易居企业集团CEO丁祖昱认为：“四季度楼市仍然是‘稳’字当先，稳地价，稳房价，稳预期仍然是主要基调。”

棚改政策冲击三四线调整

10月8日，国务院常务会议部署推进棚户区改造工作，明确提出要调整完善棚改货币化安置政策，商品房库存不足、房价上涨压力大的市县，要尽快取消货币化安置优惠政策。

对此，张波分析称：“棚改政策不断收紧，导致部分三四线城市的房价下行压力增强，从10月8日国务院常委会会议传出来的动向来看，商品房库存不足、房价上涨压力大的城市，取消货币化安置的进程要求‘尽快’，这部分变化会直接对部分三四线城市房价形成冲击。”

丁祖昱解读称：“从棚改的角度上来说，2017年，棚改的货币化安置带动了大约21%销售量，所以棚改还是很重要的。从目前的政策来看，棚改政策是因城而异的，每个城市的差异非常大，因为有的城市棚改已经回落很厉害了，有的城市棚改才刚刚启动。”

对于三四线城市楼市的走向，丁祖昱认为：“房价过快上涨的三四线城市，房价涨幅超过100%的，调整周期会比较长。”

部分房企2018年9月及前9月销售额概况(单位：亿元)

企业名称9月(亿元) 环比1-9月(亿元)　同比

中国恒大630.156.55%4480.922%

万科434.213.25%4315.58.90%

碧桂园(权益)367.417.27%4155.838.36%

融创中国547.335.74%3219.855%

保利地产368.8233.78%3036.5145.87%

世茂房地产20532.26%1208.376%

招商蛇口128.92-2.82%1162.5649%

阳光城//1090.02/

旭辉控股153.718.23%1070.655.34%

金地集团180.360.41%1060.93.39%

中南建设104.9-18.24%1026.564%

绿城中国5716.33%10149%

中国金茂115.9856.73%978.92159%

富力地产(权益)102.811.26%869.646%

远洋集团135.1103.46%707.849%

雅居乐98.761.27%701.622.87%

奥园地产78.815.04%610.4137%

荣盛发展60.64-11.28%595.146%

龙光地产57.27.52%548.574.80%

合景泰富55.412.44%485.9582%

时代地产57.323.56%423.3854.51%

建业地产55.8533.87%373.7675.70%

禹洲集团65.61134.49%338.6917.20%

中骏置业44.129.81%335.3245%

宝龙地产36.26-25.61%288.2106.40%

当代置业30.1-20.16%228.2879%

花样年20.18-29.27%177.14100%

景瑞地产20.11-16.38%152.2446.40%

阳光1005.91-45.78%68.57-4%

数据来源：新京报记者段文平根据中原地产及各大房企销售简报整理，其中阳光城仅披露季度数据，未披露月度数据

土地

前9月大房企拿地优势明显

自下半年以来，土地流拍增多、土地溢价回落……种种迹象表明土地市场已场回归理性，房企拿地也愈发谨慎，“促回款、稳现金、活下去”成为多家房企的共识，但强者恒强的格局未变,全国土地市场分化明显。

土地市场强者恒强

“大步扩张”似乎成为大房企今年拿地的主基调，去年上半年，绿地新增房地产项目储备仅为21个。但今年上半年，绿地共新增60个房地产项目。此外，龙光地产拿地态势也备受关注，就在9月27日，顶着3年“禁售”的压力，龙光地产以11.7亿拿下深圳首个3年限售的A914-0305号地块。

另据克而瑞发布的前9月中国房地产企业新增货值TOP100榜单显示，土地资源仍倾向规模房企。此外，易居研究院前9月企业拿地数据也显示，碧桂园以508块位居首位，其次为恒大、绿地、万科、保利、新城等企业。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房企购地呈现强者恒强的特征，这与房企全国性布局态势有关。从拿地幅数看出，绿地、新城等企业近两年在快马加鞭，在做大规模方面非常有目标性。

克而瑞研究中心研究总监谢杨春也认为，百强房企的分化持续加深，龙头房企依靠自身规模效应，投资战略上可操作空间大，应对风险的能力较强。中型房企一面需要通过快速扩充土储冲击更高规模，另一方面也在警惕快速扩张下的风险。而小房企差距则被越拉越大，资金短缺、销售乏力、投资困难的恶性循环倒逼企业加速离开市场，预计这一轮“冬天”里不少小企业将成为收并购的对象。

三四线、中西部土地受宠

目前，一些龙头房企继续坚持广布局策略，中小房企则聚焦区域深耕发展战略。据中国指数研究院发布的2018年前9月全国房地产企业拿地排行榜显示，碧桂园在中西部榜单中以384亿元位列榜首，万科在长三角区域以459亿元位居首位;保利则在珠三角和中西部区域榜单上榜，且以423亿元位列珠三角区域榜单首位。

对此，谢杨春表示，目前中西部依然延续火热态势，前9月房企进驻的密度较大，且地价涨幅较快，新增拿地建面占比接近40%，高出占比第二的长三角13个百分点。预计短期中西部仍然是房企角逐的主要战场，但随着市场销售进一步下降，未来房企选择的范围将缩小，应暂时采取收缩战略。

此外，中原地产研究中心统计数据显示，前9月，全国50大城市土地成交额达2.72万亿元，同比上涨15.8%，平均地价出现下调。其中，杭州突破2300亿元，上海、重庆等地超过1000亿元。多达70个三、四线城市土地成交额突破百亿元，其中，佛山、嘉兴等地突破500亿元，另有16个三、四线城市卖地超过200亿元，40多个城市卖地超过100亿元，均刷新历史纪录。

“2018年，大量房企进入三、四线城市拿地，推动了热点城市的土地销售额创历史同期纪录。”中原地产首席分析师张大伟表示。

对于未来，企业投资应“更聚焦、更精准”，短暂采取收缩战略，控风险，以等待“抄底”时机，谢杨春如此认为。

采写/新京报记者张建

前9月房企拿地数量排行表(单位：幅)

企业名称幅数

碧桂园508

中国恒大203

绿地控股173

万科地产134

保利发展100

新城控股94

龙湖集团91