8月27日下午，绿城中国行政总裁张亚东上任后，首次参加绿城中国(HK：03900，下称绿城)的业绩发布会。当天，张亚东携CFO冯征、执行总裁李青
8月27日下午，绿城中国行政总裁张亚东上任后，首次参加绿城中国(HK：03900，下称“绿城”)的业绩发布会。当天，张亚东携CFO冯征、执行总裁李青岸出现在香港业绩会现场。他们给投资者带来一份靓丽的业绩：2018上半年，营业收入335.34亿元，同比增长220.9%;股东应占利润23.35亿元，同比增长90%。同时，张亚东作为中交集团派驻绿城的代表，也为绿城带来了中交集团的“大礼包”：中交与绿城达成30个项目的意向合作。
是日，绿城股价虽应声上涨，却仅维持了一天繁荣，这让外界捉摸不透。雪球股吧中投资者有两个疑虑：有人担忧在“去杠杆”的背景下，绿城仍在加杠杆扩张;也有人表示，不看好持续较低的净利润率。
从绿城近两年的业绩表现来看，中交确实对其各项数据指标有所助益，但随着绿城加速向规模房企看齐，其自身存在的周转率较低、销售增速动力不足等问题愈发凸显。
规模竞速下负债率走高
8月2日早间，绿城发布公告称，曹舟南将于8月1日正式辞任公司行政总裁，由张亚东接任。对于这场人事变动，彼时业内分析认为，这意味着中交集团对绿城管控的加强，同时也标志着绿城也开启了规模化扩张之路。
张亚东的就任仅是中交改造绿城的近期表现之一，这种改造从2014年收购绿城之后就一直持续不断。2014年12月，中交集团以总价60.13亿港元收购绿城创始人宋卫平及关联人士控制的42%股权中的24.288%股份，与九龙仓(00004.hk)成为并列第一大股东。紧接着，中交又从绿城小股东罗钊明处进一步获得绿城股份，超越九龙仓成为绿城唯一大股东。
进驻绿城后，中交从治理结构等方面开始管控，多个重要岗位安排了自己人，至2015年7月，中交在绿城董事会的席位已由最初的2席扩展至4席，而通过上述调整，在绿城的董事会中，老绿城人又少了一位，中交的人又多了一位。
除此之外，在今年6月初，绿城在集团内部进行了架构的大调整，明确了11大重资产公司和5大轻资产公司，关键岗位的高管人员也有所调整。这是绿城集团成立23年以来在房地产业务上规模最大的一次变动。
在外界看来，中交的这些举动均意味着对规模的渴求。2018半年报显示，绿城在土地市场上积极增厚土地储备。2018年上半年，绿城共新增19个地块，总建筑面积约为440万平方米，总价248亿元。拿地方式上，绿城仍以招拍挂为主，其中一二线城市合作拿地较多。
绿城管理层曾提出2018全年有1000亿元的拿地预算，就此来看，下半年绿城在土地投资上还有较大的空间。张亚东在业绩会上表示，绿城未来在公开土地市场上将更加谨慎，而在项目投资、股权合作以及并购等拿地方式上做出更多的动作。
为了支持规模的增长，绿城在上半年进行了多笔融资，除发行了60亿元公司债及40亿元短期融资外，还发行了100亿元的供应链ABS。8月，又与香港银团签署了两笔共16亿美元的贷款协议。
绿城净负债率情况
这导致绿城的负债率有所上升。根据数据显示，2018上半年，绿城的净负债率较2017年底提高了9个百分点至55%，若是将永续债计入负债，净负债率则达到85.7%。
对此，李青岸表示：“我认为，百分之六十几到七十几都是健康的，如果有机会去投资的话，我还是希望我们拿出资金去扩大规模。”
销售增速低于同规模房企
从数据上看，中交的进入改善了绿城的多项指标。根据公开资料，从2015年——2017年，绿城中国营业收入分别为260亿元、289.75亿元、419.52亿元，净资产负债率分别为73%、58%、46%。2018年上半年，绿城更是提交了历史上最佳成绩，营业收入与净利润分别达到335.3亿元及31.2亿元，同比分别增长220.9%、145.7%。
然而，在绿城追逐规模的现下，其销售金额增速却要低于同规模房企。半年报数据显示，2018年上半年，绿城中国销售金额与销售面积的增速分别为26.7%、15.3%。对于这一增速，克而瑞分析认为“和其他规模相当的房企相比，绿城的销售增速确实略逊一筹。”
克而瑞发布的《2018上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》显示，2018年上半年，绿城中国位列第12名，与华夏幸福、招商蛇口、世茂房地产等企业同处TOP11—TOP20房企行列。蓝鲸房产查阅资料发现，上半年世茂房地产签约额723.2亿元，同比上升60.3%，招商蛇口签约销售金额750.96亿元，同比增加39.86%。
对于绿城中国上半年的表现，克而瑞分析师房玲对蓝鲸房产表示：“在规模相近、竞争激烈的10-20名排位的房企中，增速的比拼是十分重要的，绿城目前在规模增速上的落后需要警惕。”
相似的问题早在绿城身上有过前例。作为绿城中国的创始人，宋卫平对房屋的质量有着严苛的要求，虽因此获得了市场口碑，却也牺牲了周转速度。伴随着高杠杆的规模扩张，2004年、2008年、2011年，绿城几度被曝出资金链即将断裂的传闻。为了应对资金压力，2012年，绿城首次“卖股求生”，以41.8亿元将24.6%的股份售于九龙仓(HK：00004)。
2014年，不善处理财务的宋卫平再度将绿城置于险境，2013年，房地产行业实行了严厉的限购政策，“去杠杆”压的绿城中国喘不过气，宋卫平试图以降价的方式来回笼资金，却不料在大本营杭州遭遇了严厉的“限降令”，其被迫再次引入融创中国(HK：01918)，但由于双方理念不合，最终这场收购由中交接手。
如今，在新一轮扩张期，绿城的存货周转率，总资产周转率仍然没有改变。根据亿翰智库统计显示，2017年，绿城中国的存货周转率为0.31，而2017年榜单TOP100企业中，平均存货周转率为0.35，其中，TOP1~TOP20企业2017年平均存货周转率为0.61，比绿城高出0.3。同时，从总资产周转率来看，绿城中国的总资产周转率为0.208，而2017年榜单TOP100企业平均总资产周转率为0.25，其中，TOP20企业中2017年平均总资产周转率为0.41，高出绿城0.2。
有意思的是，今年7月份，绿城下发了一份“高周转”文件，要求员工加快销售，坚决执行“早销、多销、快销”的策略。这背后多少透露出了管理层的担忧。
上述两项数据之外，绿城的净利润率也一直在低位徘徊。根据公开数据，2018年上半年，绿城净利率为9%，而同规模房企中，世茂房地产为14.3%，招商蛇口(SZ：001979)则为17.87%。
目前来看，绿城在中交的支持下迎来了重生，其多项数据也迎来了改善，但在房企你追我赶之际，绿城若想不掉队甚至实现弯道超车，还有很长的路要走。
